Продажа земли во время войны возможна в громадах Украины, где нет боев с российской армией. А в тех районах, где линия разграничения близка, рынок земли во время войны замер. После войны земли для сельского хозяйства на продажу будет еще меньше. Рассказываем можно ли покупать землю во время войны, продать или арендовать участок и как именно происходит покупка земли во время военного положения.
“В областях Украины, где нет активных боев, рынок земли работает очень активно — там заключают тысячи сделок купли-продажи, и цена на землю растет. На сегодня в Донецкой области средняя стоимость 1 га отчужденных земельных участков сельскохозяйственного назначения — одна из самых низких и составляет 27,7 тыс грн (по Украине – 39,1 тыс грн)”, — рассказывает Вильному радио заместитель директора департамента агропромышленного развития и земельных отношений Донецкой ОВА Елена Рыбакова.
По ее словам, до открытого вторжения РФ предполагали, что с открытием рынка земель сельское хозяйство получит толчок к развитию.
“Средняя цена на рынке земли повышалась. Селяне получали больше также при заключении и продлении договоров аренды земельных участков из-за роста конкуренции между аграриями на рынке аренды земли”, — говорит чиновница.
Увереннее на уже собственной земле должны были чувствовать себя и фермеры, поскольку могли планировать на перспективу.
“Если у тебя в аренде хоть тысяча гектаров земли, ты понимаешь, что все равно не ее владелец (потому что пайщик может от тебя уйти — не продлить договор аренды) — это одно. А когда ты землю или какую-либо ее часть уже выкупил, у тебя есть собственный земельный банк, то можешь построить ферму на своей земле или делать другие капиталовложения и организовывать производство. А не из года в год сеять подсолнечник на арендованной земле”, – считает Елена Рыбакова.
В то же время во время полномасштабного вторжения России владельцы земельных участков и паев предпочитают придержать этот актив, ведь после окончания войны в Украине стоимость земли может вырасти.
Для справки:Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения в Украине сняли 1 июля 2021 года. С этого времени, по состоянию на середину июня 2023 года, относительно земель сельскохозяйственного назначения заключили 184,704 тысяч сделок купли-продажи, обмена или дарения на площадь почти 407 тысяч гектаров. Учитывая, что в Украине 41,4 млн га сельскохозяйственных угодий, можно сказать, что почти 1% из них сменили владельцев.
Как показывает работа рынка земли во время войны, большого ажиотажа не было и нет. В настоящее время нарабатывается практика заключения договоров и отшлифовываются механизмы.
От начала полномасштабного вторжения украинское правительство закрыло доступ к реестрам недвижимости, чтобы не было соглашений не на рыночных условиях, спекуляций и рейдерства.
“Реестры были закрыты по всей стране с 24 февраля и до мая 2022-го. Сначала реестры открыли в более спокойных областях, на территориях возможных боевых действий, деоккупированных территориях. Временно оккупированным территориям и территориям активных боев реестры не открыли. Хотя по последним правительство сейчас готовит отдельный перечень территорий, на которых будут функционировать государственные электронные информационные ресурсы”, — говорит Елена Рыбакова.
На территориях активных боев и временно оккупированых территориях Донецкой области есть ограничение на продажу земли или ее покупку из-за отключения большинства государственных реестров и блокирования функционирования Государственного земельного кадастра. Это делает невозможным получение выписки из государственного земельного кадастра о земельном участке и выдержки о нормативной денежной оценке земельного участка.
“То есть, если я хочу продать свой пай в, скажем, Волновахе, я не могу этого сделать — закрыты реестры”, — объясняет чиновница.
В подконтрольных украинскому правительству громадах Донецкой области за почти 2 года функционирования рынка земли продали около 7,5 тысячи гектар земли.
“По состоянию на 25 мая 2023 года в Донецкой области заключили 1 930 сделок по земельным участкам общей площадью 7 381 га”, – рассказывает чиновница.
Из них с мая 2022-го и по сей день продано всего 176 га по 70 договорам. Это составляет лишь 3,6% всех договоров купли-продажи земли, заключенных на подконтрольной Донетчине за почти 2 года. То есть остальные 1 860 договоров заключили до вторжения России.
Специалисты ДонОВА сообщают, что из этих 70 заключенных за этот год сделок купли-продажи сельхозземли покупали для:
Почти все соглашения за период военного положения заключены по земельным участкам в тыловых громадах Краматорского и Покровского районов Донецкой области.
“Сейчас мало готовых покупать землю. Часть селян может и хотят продать арендатору свой пай, который тот хотел купить до вторжения. К примеру, землю под Бахмутом по рыночной цене. Но даже если бы на той территории работали реестры, кто ее купит? Сейчас фермер-арендатор не хочет тратить деньги, потому что не знает, в каком состоянии этот земельный участок будет после войны”, — говорит Елена Рыбакова.
Покупать землю во время открытой войны с Россией можно, но только там, где работают государственные реестры.
Перечень территорий, где такие реестры не работают из-за активных боев или временной оккупации, регламентирован приказом Министерства по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Украины № 309 от 22.12.2022. Его корректируют в зависимости от ситуации на фронте.
Отметим, в ходе войны с россиянами перечень территорий, где нельзя покупать землю во время войны, может изменяться.
В то же время продажа земельных участков – это прежде всего право, а не обязанность, напоминает чиновница ДонОВА.
“Когда сняли мораторий на продажу земельных паев, среди селян пошли слухи, что якобы “надо продавать землю”, “рынок открыли, селяне должны продать свои паи”. Никто ничего не должен. Это как квартира, машина – не хочешь, не продавай, пользуйся сам или сдавай аренду”, — объясняет Елена Рыбакова.
Она считает, что для продажи или покупки земли все же следует дождаться окончания войны: условия для этого, вероятно, будут более выгодными.
“Цена земли по Украине растет даже во время войны. И смысла продавать ее сейчас без необходимости нет, лучше получить ежегодную арендную плату за нее”, — считает собеседница.
Аграрии, работающие на земле годами, обычно знают о земельных участках под покупку. Потому что выкупают их у граждан, у которых они землю арендовали. Подыскать для покупки земельный участок можно и на торговых площадках.
“Если зайти в “Prozorro.Продажи” — люди выставляют свой пай в объявления, так же как “продам машину, дом, квартиру”. Уже есть в Украине определенный рынок, можно посмотреть, какие цены в каких городах”, — говорит Елена Рыбакова.
Для справки:На площадке “Prozorro.Продажи” есть отдельный раздел для земельных аукционов. По данным ресурса, здесь:
В тех регионах Украины, где нет ограничений на покупку или продажу земельных участков вследствие военного положения, пакет документов таков же, каким был и до вторжения России
“Покупателю для заключения сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения требуется:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) деньги на счете;
3) документы, удостоверяющие происхождение средств.
Это нотариус обязан проверить при удостоверении договора”, — рассказывает Елена Рыбакова.
Также нотариус проверяет, чтобы покупатель земли не находился под санкциями (в виде запрета на приобретение в собственность земельных участков). А также чтобы у покупателя было в собственности менее 100 гектаров земли.
“В мае 2023 года такую проверку отменили при приобретении в собственность земельных участков для ведения садоводства и для ведения личного крестьянского хозяйства в пределах населенных пунктов”, — уточняет чиновница.
А продавец должен засвидетельствовать, что он действительно является собственником этого участка. Для этого предоставляют государственный акт на право собственности на земельный участок, извлечение из реестра прав на недвижимое имущество.
При удостоверении у нотариуса договора купли-продажи земельного участка уплачивают налог и военный сбор.
Следовательно, нотариусу, который будет оформлять сделку купли-продажи земли, нужно предоставить следующий пакет документов:
“Для нотариусов удостоверение договоров купли-продажи земельных участков, которые раньше были подмораторными, является довольно длительной процедурой. Потому что они должны проверить сведения о земельном участке, владельце, приобретателе, источниках средств”, – уточняет собеседница.
Кроме того, что по причине агрессии России в Украине было невозможно подарить, купить или продать землю во время войны, были и другие изменения в земельном рынке из-за войны.
“Острее, чем рынок земель, на Донетчине был вопрос наследования земельных участков. В части области, в которых заработали реестры, эта проблема исчезла. А если земельный участок расположен на временно оккупированной территории или территории активных боев, оформить наследство сейчас нельзя”, – говорит Елена Рыбакова.
Также в 2022 году для фермеров упростилась аренда земельного участка во время войны
“С 7 апреля по 19 ноября 2022 года для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения для фермеров упростили аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Такие договоры заключались на один год без проведения земельных торгов, но и без права их возобновления. Также в этот период считали возобновленными на один год договоры аренды земельных участков, срок которых истек во время действия военного положения”, — рассказывает представитель Донецкой ОВА.
Сегодня на подконтрольных украинскому правительству территориях, где нет боев, аренда земельного участка во время войны приобретается так же, как это было до вторжения России.
“Местный совет или военная администрация выставляет на торги на площадке “Prozorro.Продажи” право аренды определенного участка. Участник торгов, предлагающий самую большую арендную плату, становится ее арендатором”, — говорит Елена Рыбакова.
Там, где идут бои и созданы военные администрации, с арендой земли есть нюансы.
“Там, где образовали военные администрации населенных пунктов, если по ним Верховная Рада Украины приняла решение, что в период действия военного положения начальник ВА осуществляет полномочия местного совета, — минимальный срок аренды для земель сельскохозяйственного назначения составляет 7 лет.
А если Верховная Рада Украины такое решение не приняла, то максимальный срок аренды – 1 год”, — отмечает чиновница.
По Донецкой области Верховная Рада уже предоставила почти всем начальникам военных администраций населенных пунктов полномочия местных советов. Норма Земельного кодекса о сроках аренды для таких военных администрации вступила в силу 8 июня 2023 года, говорит Елена Рыбакова.
Так, на площадке “Земельные участки (аренда)” на середину июня 2023 года Покровский городской совет успешно выставил на продажу права аренды 9 земельных участков коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельхозпроизводства. Все они расположены в пределах Покровской городской территориальной громады Покровского района Донецкой области.
Это участки размером от 2,7 га до 20 га, в общей сложности площадью 100 га (в среднем каждый участок размером около 11 га). В каждом аукционе участвовало 3-4 участника, в основном юридические лица и фермеры. Цена аренды от стартовой увеличивалась в 1,07-13,4 раза, в среднем — в 3,9 раза.
Закон о рынке земли запрещает покупку украинской земли лицам без гражданства, иностранцами (в том числе – гражданами страны-агрессора). Также до 2024 года запрещено покупать сельскохозяйственные земли юридическим лицам. Поэтому сейчас покупать ее могут только физические лица-граждане Украины с ограничением в 100 гектаров.
Следует отметить, что не все сельскохозяйственные земли были подмораторными. Земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства, для ведения садоводства продавали и до 1 июля 2021 года. Их покупать могут также и юридические лица.
“Это те же ограничения, которые были до вторжения. Они уже содержали в себе реакцию на российскую агрессию, которая началась в 2014 году. Например, нельзя продавать находящимся под санкциями”, — говорит сотрудница ДонОВА.
И если иностранцам и лицам без гражданства после референдума еще могут когда-нибудь разрешить покупать украинские земли сельскохозяйственного назначения, то некоторым людям — никогда, при любых условиях.
Запрещено продавать сельскохозяйственные земельные участки:
В этом разделе расскажем об оформлении земельных участков в рамках безвозмездной приватизации, продолжающейся в Украине с 2001 года. Это те самые “2 гектара земли каждому украинцу”.
“Так, согласно статье 116 Земельного кодекса Украины граждане Украины имеют право на безвозмездную передачу им в собственность земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности. В частности:
Но возможность реализации такого права зависит от наличия свободных земель в громаде”, — объясняет чиновница.
Но эта процедура безвозмездной приватизации (или, как называют ее люди, — оформление земельного участка) во время войны остановлена, и приватизировать такую землю при полномасштабном вторжении России невозможно. Это закреплено в переходных положениях Земельного кодекса. Но есть исключение.
“Запрещена безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, разработка такой документации. Но этот запрет не распространяется на безвозмездную передачу земельных участков в частную собственность собственникам расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений)”, – говорит Елена Рыбакова.
То есть исключение для такого запрета — если, например, на этом земельном участке расположен ваш дом или другая недвижимость.
Это ограничение существенно.
“У военных администраций населенных пунктов полномочий по передаче земельных участков в собственность нет. Поэтому на территориях, где образованы военные администрации, безвозмездной приватизации земельных участков нет”, – констатирует собеседница.
2 мая 2023 года в Верховной Раде приняли закон, который делает продажу некоторых участков земли сельхозназначения во время войны более совершенной.
Это закон № 3065-IX “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию правового регулирования совершения нотариальных и регистрационных действий при обретении прав на земельные участки”.
Им отменили некоторые обязательные проверки при приобретении в собственность земельных сельхозучастков под садоводство и личное крестьянское хозяйство, расположенных в пределах населенных пунктов.
“В среднем процедура проверок занимает около недели-двух и увеличивает нотариальные расходы. А такие земельные участки в большинстве своем не имеют высокой стоимости, поэтому повышенные расходы, которые вынуждены платить стороны договоров, создают для них существенные неудобства. Следовательно, после вступления в силу норм этого закона значительно увеличится рынок небольших земельных участков”, — рассказывает специалист ДонОВА.
На территориях, где прокатились или где до сих пор продолжаются бои, земли придется выводить из обращения, прогнозирует Елена Рыбакова.
“Там, где активны бои, где почва загрязнена в результате разрывов боеприпасов, где воронки, — все это нужно будет разравнивать, выводить из обращения, консервировать путем залужения или облесения (то есть высаживать там луга или леса, — ред.) Там нельзя будет выращивать растительную продукцию определенное время, надо ждать, пока земли очистятся”, — говорит специалист.
Это уменьшит количество земли на рынке.
“Такие земли никто не будет покупать. Даже за бесценок не получится, потому что законодательно устанавливается минимальная сумма – нормативно-денежная оценка, и она все равно существенна. За одну гривну один пай не купишь. А если 300 тыс грн за пай, то это не очень привлекательно в долгосрочной перспективе”, — резюмирует собеседница.
В материале “Рынок земли в Донецкой области. Что фермеры региона думают о законе” мы рассказывали какие ожидания и опасения были у фермеров Донетчины перед отменой моратория на продажу земли летом 2021 года.