Ринок землі під час війни: як війна вплинула на земельну реформу

Продаж землі під час війни можливий в громадах України, де немає боїв з російською армією. А в тих районах, де лінія розмежування близько, ринок землі під час війни завмер. Після закінчення війни сільгоспземель на продаж буде ще менше. Розповідаємо чи можна купляти землю під час війни, продати або орендувати ділянку та як саме відбувається купівля землі під час воєнного стану. 

“В областях України, де немає активних боїв, ринок землі працює дуже активно — там укладають тисячі угод купівлі-продажу, і ціна на землю зростає. На сьогодні на Донеччині середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок сільськогосподарського призначення одна з найнижчих та складає 27,7 тис грн (по Україні  – 39,1 тис грн)”, — розповідає Вільному радіо заступниця директора департаменту агропромислового розвитку та земельних відносин Донецької ОВА Олена Рибакова.

За її словами, до відкритого вторгнення РФ передбачалось, що з відкриттям ринку земель сільське господарство отримає поштовх до розвитку.   

“Середня ціна на ринку землі підвищувалась. Селяни отримують більше також і при укладанні та подовженні договорів оренди земельних ділянок через зростання конкуренції між аграріями на ринку оренди землі”,  —  каже посадовиця. 

Впевненіше на вже власній землі мали почуватися й фермери, оскільки могли планувати на перспективу. 

“Якщо в тебе в оренді хоч тисяча гектарів землі, ти розумієш, що ти все одно не її власник (бо пайщик може від тебе піти  —  не подовжити договір оренди) — це одне. А коли ти землю чи якусь частину землі вже викупив, маєш власний земельний банк, то можеш побудувати ферму на своїй землі чи робити інші капіталовкладення та організовувати виробництво. А не з року в рік сіяти соняшник на орендованій землі”, — вважає Олена Рибакова. 

Водночас під час повномасштабного вторгнення Росії власники земельних ділянок та паїв воліють притримати цей актив, адже після закінчення війни в Україні вартість землі може вирости.

Як показує робота ринку землі під час війни, великого ажіотажу не було і немає. Нині напрацьовується практика укладання договорів та відшліфовуються механізми.

Як працює земельний ринок під час війни

З початку повномасштабного вторгнення український уряд закрив доступ до реєстрів нерухомості, аби не було угод не на ринкових умовах, спекуляцій та рейдерства. 

“Реєстри були закриті по всій країні з 24 лютого й до травня 2022-го.  Спочатку реєстри відкрили спокійнішим областям, територіям можливих бойових дій, деокупованим територіям. Тимчасово окупованим територіям та територіям активних боїв реєстри не відкрили. Хоча, щодо територій активних бойових дій уряд зараз готує окремий перелік територій, на яких будуть функціонувати державні електронні інформаційні ресурси”, —  каже Олена Рибакова.

На територіях активних боїв та тимчасово окупованих територіях Донецької області є обмеження на продаж землі чи її купівлю через відключення більшості державних реєстрів та блокування функціонування Державного земельного кадастру. Це унеможливлює отримання витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку та витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. 

“Тобто якщо я хочу продати свій пай у, скажімо, Волновасі, я не можу цього зробити — закриті реєстри”, — пояснює посадовиця.

Як працює ринок землі на Донеччині в умовах повномасштабної війни

У підконтрольних українському уряду громадах Донецької області за майже 2 роки функціонування ринку землі продали близько  7,5 тисяч гектар землі. 

“Станом на 1 липня 2023 року у Донецькій області укладено 1 948 правочинів щодо земельних ділянок загальною площею 7 471 га”, — розповідає посадовиця. 

З них від травня 2022-го та донині відчужено лише 512 га за 136 договорами. Це становить лише 7% від усіх договорів укладених на землю на підконтрольній Донеччині за майже 2 роки. Тобто решту 1 812 договорів уклали до вторгнення Росії.

Фахівці ДонОВА повідомляють, що з цих 136 укладених за цей рік угод на землі сільськогосподарського призначення відчужувались для: 

• особистого селянського господарства — таких договорів було 66,
• ведення товарного сільгоспвиробництва  —  66 правочинів,
• фермерського господарства  — 4 договори.

Майже усі угоди за період воєнного стану укладені щодо земельних ділянок у “тилових” громадах Краматорського та Покровського районів Донеччини. 

“Зараз мало таких, хто готовий купувати землю. Частина селян може й хочуть продати орендарю свій пай, який той хотів купити до вторгнення. Наприклад, землю під Бахмутом за ринковою ціною. Але, навіть якщо б щодо тієї території працювали реєстри, хто її купить? Зараз фермер-орендар не хоче витрачати гроші, бо не знає у якому стані ця земельна ділянка буде після війни”,  — каже Олена Рибакова.  

Чи можна купляти землю під час війни

Купляти землю під час відкритої війни з Росією можна, але лише там, де працюють державні реєстри. 

Перелік територій, де такі реєстри не працюють через активні бої чи тимчасову окупацію, регламентований наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України № 309 від 22.12.2022. Його корегують в залежності від ситуації на фронті.

Зазначимо, в ході війни з росіянами перелік територій, де не можна купляти землю під час війни, може змінюватись.

Водночас продаж земельних ділянок – це передусім право, а не обовʼязок, нагадує посадовиця ДонОВА.  

“Коли зняли мораторій на продаж земельних паїв, серед селян пішли чутки, що начебто “треба продавати землю”, “ринок відкрили, селяни повинні продати свої паї”. Ніхто нічого не повинен. Це як квартира, машина — не хочеш, не продавай, користуйся сам або здавай оренду”, — пояснює посадовиця. 

Вона вважає, що для продажу чи купівлі землі все ж варто дочекатись закінчення війни: будуть вигідніші умови для цього.

“Ціна землі по Україні росте, навіть під час війни. І сенсу її продавати зараз без нагальної потреби немає, краще отримати щорічну орендну плату за неї”, — міркує співрозмовниця.  

Купівля землі під час воєнного стану

Аграрії, які працюють на землі роками, зазвичай знають про земельні ділянки під купівлю. Тому що викупають їх у громадян, у яких вони орендували землю. Підшукати земельну ділянку, яку можна було б купити,  можна і на торговельних майданчиках.

“Якщо зайти в “Prozorro.Продажі” — люди виставляють свій пай в оголошення, так само як “продам машину, хату, квартиру”. Вже є в Україні певний ринок, можна подивитись які ціни в яких містах”,  —  каже Олена Рибакова.

 

В тих регіонах України, де немає обмежень внаслідок воєнного стану на купівлю чи продаж земельних ділянок, пакет документів такий самий, яким був і до вторгнення Росії. 

“Покупцю для укладання угоди купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення потрібен: 

1) документ, що посвідчує особу; 

2) гроші на рахунку;

3) документи, які посвідчують джерела походження коштів.

Це нотаріус зобов’язаний перевірити під час посвідчення угоди”,  —  розповідає Олена Рибакова. 

Також нотаріус перевіряє, щоб набувач землі не був під санкціями (у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок). А також, щоб у покупця було менше 100 гектарів у власності. 

“У травні 2023 року таку перевірку скасували при набутті у власність земельних ділянок для ведення садівництва та для ведення особистого селянського господарства в межах населених пунктів”, — уточнює посадовиця. 

А продавець має засвідчити, що він дійсно є власником цієї ділянки, надавши державний акт на право власності на земельну ділянку, витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно. 

При посвідченні у нотаріуса договору купівлі-продажу земельної ділянки, сплачують податок та військовий збір.

Отже, нотаріусу, який оформлюватиме правочин з купівлі-продажу землі, потрібно надати такий пакет документів:

1. Документи, що посвідчують особи й громадянство України, а також реєстраційні номери облікової картки платника податків покупця та продавця;
2. Оригінал документа про право власності на землю (наприклад, державний акт на право власності на землю, свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку);
3. Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
4. Якщо у земельної ділянки немає кадастрового номера, спочатку треба розробити технічну документацію із землеустрою та встановити (відновити) межі земельної ділянки в натурі (тобто на місцевості). Потім на підставі цих документів зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі;
5. Документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.

“Для нотаріусів посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, які раніше були підмораторними, є доволі тривалою процедурою. Тому що вони мають перевірити відомості про земельну ділянку, власника, набувача, джерела коштів”, — уточнює співрозмовниця.

Зміни в земельному ринку через війну

Окрім того, що через війну було нема як подарувати, купити чи продати землю під час війни, були й інші зміни в земельному ринку через війну. 

“Гострішим, ніж ринок земель, на Донеччині було питання спадкування земельних ділянок. У частині області, на якій запрацювали реєстри, ця проблема зникла. А якщо земельна ділянка розташована на тимчасово окупованій території або території активних боїв, оформити спадщину на неї зараз не можна”, — каже Олена Рибакова.  

Також у 2022 для фермерів спростилася оренда земельної ділянки під час війни. 

“З 7 квітня по 19 листопада 2022 для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану для фермерів спростили оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Такі договори укладали на один рік без проведення земельних торгів, але й без права їх поновлення. Також у цей період вважали поновленими на один рік договори оренди земельних ділянок, термін яких сплинув під час дії воєнного стану”, — розповідає представниця Донецької ОВА.

Оренда земельної ділянки під час війни

На сьогодні на підконтрольних українському уряду територіях, де немає боїв, оренда земельної ділянки під час війни набувається так само як це було до вторгнення Росії. 

“Місцева рада або військова адміністрація виставляє на торги на майданчику “Prozorro.Продажі” право оренди певної ділянки. Той учасник торгів, хто пропонує найбільшу орендну плату, стає її орендарем”,  — каже Олена Рибакова.  

Там, де йдуть бої та створені військові адміністрації, з орендою землі є нюанси. 

“Там, де утворили військові адміністрації населених пунктів, якщо по ним Верховна Рада України прийняла рішення, що у період дії воєнного стану начальник ВА здійснює повноваження місцевої ради, — мінімальний строк оренди для земель сільськогосподарського призначення складає 7 років.

А якщо Верховна Рада України такого рішення не прийняла, то максимальний строк оренди – 1 рік”,  —  зазначає посадовиця. 

По Донецькій області Верховна Рада України вже надала майже усім начальникам військових адміністрацій населених пунктів повноваження місцевих рад. Норма Земельного кодексу про строки оренди для таких військових адміністрації набрала чинності 8 червня 2023 року, каже Олена Рибакова. 

Так, на майданчику “Земельні ділянки (оренда)” на середину червня 2023 Покровська міська рада успішно виставила на продаж права оренди 9 земельних ділянок комунальної власності сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Усі вони розташовані у межах Покровської міської територіальної громади Покровського району Донецької області. 

Це ділянки розміром від 2,7 га до 20 га, загалом площею 100 га (в середньому кожна ділянка — близько 11 га). В кожному аукціоні брали участь 3-4 учасники, в основному юридичні особи та приватні фермери. Ціна оренди від стартової збільшувалися у 1,07-13,4 раза, в середньому  —  у 3,9 раза.

Обмеження на продаж землі

Закон про ринок землі забороняє покупку української землі особам без громадянства, іноземцями (в тому числі – громадянами країни-агресорки). Також до 2024 року заборонено купляти сільськогосподарські землі юридичним особам. Тому зараз купувати її можуть лише фізичні особи-громадяни України, з обмеженням в 100 гектарів.

Слід зазначити: не всі сільськогосподарські землі були підмораторними. Земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, для ведення садівництва продавали й до 1 липня 2021-го. Їх купувати можуть також і юридичні особи.

“Це ці ж самі обмеження, що були до вторгнення. Бо вони вже містили в собі реакцію на російську агресію, яка почалась у 2014 році. Наприклад, не можна продавати тим, хто перебуває під санкціями”, — каже працівниця ДонОВА.  

І якщо іноземцям та особам без громадянства після референдуму ще можуть колись дозволити купляти українські землі сільськогосподарського призначення, то деяким людям — ніколи, за будь-яких умов. 

Тож, заборонено продавати сільськогосподарські земельні ділянки:

1. юридичним особам, учасниками або кінцевими власниками яких не є громадяни України, які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (це крім державного кордону України, який проходить по морю);
2. юридичним особам, учасниками або кінцевими бенефіціарними яких є громадяни держави-агрессора чи держави-окупанта;
3. людям, які належать або належали до терористичних організацій;
4. юридичним особам, учасниками або власниками яких є іноземні держави;
5. юридичним особам, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціара;
6. юридичним особам, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорах;
7. людям та компаніям, на яких наклали санкції у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8. юридичним особам, які контролюють фізичних чи юридичних осіб, зареєстрованих у державах зі списку країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Оформлення земельної ділянки під час війни

В цьому розділі розповімо про оформлення земельних ділянок в рамках безоплатної приватизації, яка триває в Україні з 2001 року. Це ті самі “2 гектари землі кожному українцю”. 

“Так, за статтею 116 Земельного кодексу України громадяни України мають право на безоплатну передачу їм у власність земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. Зокрема:

• для для ведення особистого селянського господарства – не більше 2 гектарів;

• для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;

• для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;

• для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;

• для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Але можливість реалізації такого права залежить від наявності вільних земель у громаді”, — пояснює посадовиця. 

Але ця процедура безоплатної приватизації (або, як називають її люди,  — оформлення земельної ділянки) під час війни зупинена, і приватизувати таку землю під час повномасштабного вторгнення Росії неможливо. Це закріплено в перехідних положеннях Земельного кодексу. Але є виключення.   

“Заборонена безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації. Але ця заборона не поширюється на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд)”,  —  каже Олена Рибакова. 

Тобто якщо, наприклад, на цій земельній ділянці розташований ваш будинок або інша нерухомість.   

Це обмеження є суттєвим.  

“У військових адміністрацій населених пунктів повноважень по передачі земельних ділянок у власність немає. Тому, на територіях, де утворені військові адміністрації, безоплатної приватизації земельних ділянок немає”, — констатує співрозмовниця. 

Продаж землі під час війни: нещодавні зміни у земельному законодавстві 

2 травня 2023 року у Верховній Раді ухвалили закон, який робить продаж деяких ділянок землі сільгосппризначення під час війни більш досконалим. 

Це закон № 3065-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки”. 

Ним скасували деякі обов’язкові перевірки при набутті у власність земельних сільгоспділянок під садівництво та особисте селянське господарство, розташованих в межах населених пунктів.

“В середньому процедура перевірок займає близько тижня-двох і збільшує нотаріальні витрати. А такі земельні ділянки здебільшого не мають високої вартості, тому підвищені витрати, які вимушені сплачувати сторони договорів, створюють для них суттєві незручності. Отже, після набуття чинності норм цього закону значно збільшиться ринок невеликих земельних ділянок”,  —  розповідає фахівчиня ДонОДА.

Після закінчення війни з Росією придатних для обробки сільгоспземель буде ще менше, ніж зараз 

На територіях, де прокотились чи досі тривають бої, землі доведеться виводити з обігу, прогнозує Олена Рибакова. 

“Там, де активні бої, де ґрунт забруднений внаслідок розриву боєприпасів, де вирви, — все це треба буде розрівнювати, виводити з сільгоспобігу, консервувати шляхом залуження або залісення (тобто висаджувати там луки або ліси,  —  ред.) Там не можна буде вирощувати рослинну продукцію певний час, треба чекати доки землі очистяться”, — каже фахівчиня. 

Це зменшить кількість землі на ринку.

“Такі землі ніхто не буде купляти. Навіть за безцінь не вийде, тому що законодавчо встановлюється мінімальна сума — нормативно-грошова оцінка, і вона все одно суттєва. За одну гривню один пай не купиш. А якщо 300 тис грн за пай, то це не дуже привабливо у довготерміновій перспективі”,  —  резюмує співрозмовниця. 

В матеріалі “Ринок землі на Донеччині. Що фермери регіону думають про закон” ми розповідали які очікування та побоювання мали фермери Донеччини перед скасування мораторію на продаж землі влітку 2021 року.