Зробити резюме статті: (ChatGPT)
Поддержите Вильне Радио
В Украине уже готовят и реализуют несколько крупных жилищных проектов для переселенцев — от Тарасовки до Белой Церкви, от Калуша до Львовщины. Но вместе со строительством возникает другой вопрос: как сделать так, чтобы новые кварталы не изолировали людей, а становились полноценной частью города?
Журналисты Вильного Радио проанализировали мировой опыт, исследования о жилье для жителей Бахмута и позицию урбанистов.
В начале апреля во Львове выбрали проект большого квартала социального жилья на улице Миколайчука — здесь планируют построить около тысячи квартир для военных, переселенцев и социально уязвимых групп. Казалось бы, это ответ на очевидную проблему — как обеспечить жильем людей, потерявших дом из-за войны. Но вокруг этой идеи быстро разгорелась дискуссия.
В соцсетях пользователи спорят: одни поддерживают строительство таких кварталов, другие же предупреждают, что это может привести к изоляции жителей и появлению «отдельных районов» с негативной репутацией.
Этот спор — не новый. В разных странах мира уже были примеры, когда социальное жилье становилось либо частью города, либо, наоборот, обособленным пространством, которое только усугубляло социальные проблемы. И теперь этот вопрос встает и в Украине на фоне планов строительства новых кварталов для переселенцев из Мариуполя, Бахмута и других разрушенных городов.
Действительно ли такие проекты рискуют превратиться в гетто? Или все зависит от того, как их спроектируют?
Мы разобрались, что об этом говорят исследователи и урбанисты и какие подходы уже применяются в Украине.
В мире уже есть немало примеров, когда социальное жилье, которое начиналось как прогрессивные проекты, со временем превращалось в проблемные районы. Чаще всего это происходило не из-за самой идеи такого жилья, а из-за ошибок в планировании — изоляции, концентрации бедности или отсутствия инфраструктуры.
Городской планировщик и представительница урбанистической коалиции Ro3kvit София Бондарь объясняет в комментарии Вильному Радио, что даже самые известные негативные примеры нельзя механически переносить на опыт Украины, но выводы из них важны.
«Мы уникальны, но это не значит, что мы не можем смотреть на другие примеры. Они не на сто процентов релевантны для Украины, потому что подобная война в нашем столетии — неслыханная», — говорит архитектор.
Одним из ключевых рисков, на которые обращает внимание эксперт, является концентрация уязвимых групп в одном месте.
Она приводит пример американских городов, где в середине XX века строили большие жилые массивы для бедного населения.
«Фактически все уязвимые группы населения поместили в один район — и этот квартал стал опасным и криминальным. А когда в такой ситуации решают оградиться физически, то становится еще хуже», — объясняет Бондарь.
Один из самых известных провалов в градостроительстве — жилой комплекс Прюитт-Айгоу в Сент-Луисе. Его построили в 1950-х годах как современное социальное жилье из 33 многоэтажек. Но уже через несколько лет район начал приходить в упадок: выросла преступность, здания быстро разрушались, а обслуживание стало слишком дорогим. В итоге комплекс снесли менее чем через 20 лет после открытия. Сегодня его часто вспоминают как символ неудачной урбанистической политики.
В Неаполе в 1960–70-х годах построили жилой комплекс в форме «парусов» — Vele di Scampia. Его задумывали как современный район с новой архитектурой. Однако из-за нехватки работы, инфраструктуры и надлежащего управления район стал известен как один из центров преступности и наркоторговли в Италии. Часть зданий уже демонтировали, а остальные постепенно перестраивают.
В Великобритании в тот же период массово строили высотные бетонные дома для переселения людей из трущоб. Такие «tower blocks» должны были быстро решить жилищный кризис. Однако многие из них оказались некомфортными для жизни: проблемы с отоплением, плохая звукоизоляция, плесень и общая изолированность жителей. Со временем часть таких домов снесли или реконструировали.
Пригороды Парижа — так называемые banlieues — еще один пример сложных последствий массового строительства социального жилья. Крупные жилые массивы здесь возводили в 1960-х годах. Со временем эти районы стали символом социальной изоляции. Они удалены от центра, имеют ограниченное транспортное сообщение и меньше возможностей для работы. Это не раз приводило к напряженности и даже периодическим беспорядкам.
Несмотря на разные страны и контексты, проблемы таких проектов часто схожи:
Подобные процессы, по словам Софии Бондарь, можно наблюдать и сегодня в европейских городах, которые активно принимали беженцев. Даже без физических барьеров возникает другая форма обособленности — культурная.
«Физических заборов нет, но есть культурные заборы. Из-за разницы в культуре люди закрываются, и местные тоже дистанцируются от них», — говорит она.
Главный вывод, который делает урбанистка: проблема не только в домах, а в том, как именно формируются сообщества. По мнению Софии Бондарь, одна из ключевых ошибок — это подход, когда социальное жилье рассчитано только на отдельные категории людей.
Вместо этого более устойчивой моделью считается смешанное заселение — когда жилье доступно людям с разным уровнем дохода, статусом и потребностями.
«Если мы соберём все уязвимые категории в один квартал — это не лучшее решение. Лучше, чтобы жильё было доступно разным категориям и на разных условиях: кто-то может выкупить, кто-то — жить временно, кто-то — дольше. Это расширяет спектр жильцов и уменьшает риск появления условного гетто», — объясняет эксперт.
Современные подходы к социальному жилью все больше ориентируются именно на смешение и интеграцию. Например, в Вене такое жилье является частью обычной городской застройки, а не отдельными массивами. Там делают ставку на качественную архитектуру, доступ к инфраструктуре и смешанное заселение — именно эти принципы сегодня считаются ключевыми, чтобы избежать ошибок прошлого. Кроме того, как писали в The Guardian, в австрийской столице аренда жилья обходится втрое дешевле, чем в Лондоне, Париже или Дублине.
По состоянию на 2023 год примерно 60% населения Вены проживало в социальном жилье. Во многих городах, как, например, в Париже, социальное жилье располагают на окраинах. Зато столица Австрии интегрирует такое жилье в центр: это дома от шести до восьми этажей, иногда меньше.
Однако венский пример также не идеален. Несмотря на положительный имидж, система сталкивается с дефицитом — в очереди на муниципальное жилье тысячи домохозяйств, и люди могут ждать годами. В то же время высокий порог дохода позволяет претендовать на такое жилье большинству горожан, а те, кто уже получил квартиру, часто остаются там надолго — даже если их финансовое положение улучшается.
Ресурс, который должен был бы помогать тем, кто в нем больше всего нуждается, частично «закрепляется» за другими жильцами. На этом фоне обостряются и политические дискуссии — в частности, вокруг миграции и доступа к жилью.
Этот пример показывает: социальное жилье важно не только построить, но и правильно администрировать. Власти должны регулярно пересматривать условия проживания, чтобы система оставалась справедливой и работала как временная поддержка, а не пожизненная льгота.
Когда речь идет о жилье для переселенцев, их часто автоматически воспринимают как социально уязвимую группу. Но это не совсем точное представление.
В отличие от классических моделей социального жилья в мире, в Украине многие люди остались без крова не из-за экономических трудностей, а из-за войны. До этого у них могла быть стабильная работа, бизнес и собственное жилье, но им пришлось переехать.
Поэтому, объясняет городской планировщик и представительница Ro3kvit София Бондарь, подходы к планированию жилья должны быть другими — более гибкими и разнообразными.
«Это просто говорит о том, что люди разные: у кого-то есть бизнес, кто-то уже интегрировался, у кого-то стабильный доход. Но их тоже нужно учитывать и предлагать заселение в новые жилые проекты», — говорит она.
Именно поэтому, по словам эксперта, важно не сводить все решения к узким критериям заселения — когда жилье доступно только для отдельных категорий.
Одна из главных ошибок — планировать жилье без участия самих людей, для которых его строят. София Бондарь подчеркивает, что привлечение будущих жильцов — это не формальность, а ключевой инструмент, позволяющий понять реальные потребности.
Речь идет не только о первоначальном планировании, но и о последующих этапах — создании общественных пространств, управлении домами, формировании сообществ. Именно там люди начинают взаимодействовать, обсуждать совместные решения и брать на себя ответственность за среду.
Без этого, говорит эксперт, есть риск получить жилье, которое не соответствует реальному спросу: «Если мы не понимаем потребностей и делаем что-то «по методичке», тогда все и рушится».
Отдельная тема — как совместить интересы переселенцев и общин, которые их принимают. Особенно это касается крупных проектов, когда одна громада фактически «строится» на территории другой. В таких случаях, говорит София Бондарь, важно сразу закладывать механизмы интеграции — в частности, через смешанное заселение.
«Это обязательный элемент для того, чтобы произошла интеграция. Нужно закладывать, что часть жилья будет для людей из принимающей громады», — отмечает она.
Такой подход имеет несколько эффектов:
«По сути, это физическая интервенция, здесь нельзя сразу просто взять и построить что-то, игнорируя все вокруг. Тогда это будет оторванный проект, который никому не нравится и который создает конфликты», — добавляет эксперт.
Когда все жители имеют одинаковый статус и условия, это ограничивает развитие сообщества.
Зато более эффективна система, где предусмотрены разные модели проживания — и временное жилье, и аренда по цене ниже рыночной, и возможности дальнейшего выкупа. Кроме того, важно создавать пространства для взаимодействия — не только квартиры, но и среду, где люди могут знакомиться, объединяться и влиять на свою жизнь.
В начале марта 2026 года опубликовали исследование о том, каким должно быть жилье для переселенцев из Бахмута. Его подготовили совместно местные власти, общественные организации и урбанистическая коалиция Ro3kvit. О нем подробнее рассказала Вильному Радио представительница коалиции, архитектор София Бондарь.
Исследователи опросили переселенцев, провели интервью и совместные обсуждения, чтобы понять, какое жилье людям действительно нужно.
Главный вывод — проблема не временная. Большинство людей не рассчитывают быстро вернуться домой, поэтому им нужно не краткосрочное расселение, а полноценное жилье на десятилетия. Речь идет не только о квартирах. Люди ожидают среды — с работой, школами, медициной и транспортом. И хотят участвовать в том, как это жилье планируется.
Среди рекомендаций — отказ от временных решений в пользу долгосрочных, развитие муниципального арендного жилья, различные модели заселения (аренда, выкуп, временное проживание), а также создание пространств, где могут формироваться сообщества.
Другими словами, речь идет не просто о крыше над головой, а о новой полноценной жизни.
В этом же исследовании собраны примеры жилищных проектов, которые уже реализуются или планируются в Украине — часть из них рассмотрим ниже.
Один из самых известных примеров жилья для переселенцев в Украине — «Городок Хансена» в селе Тарасовка на Киевщине. Проект реализует благотворительный фонд Charity Hansen Ukrainian Mission.
Здесь ВПЛ могут получить жилье в бесплатную аренду на пять лет — жильцы оплачивают только коммунальные услуги. Чтобы заселиться, нужно подать заявку, а окончательное решение принимает фонд по собственным критериям. В приоритете — уязвимые категории населения, а также семьи военных, ветеранов и бывших пленных.
Вместе с жильем в городке создали базовую социальную инфраструктуру: построили укрытия, детский сад, школу и больницу. Также обустроили спортивные площадки и общественные пространства для отдыха.
По состоянию на конец 2025 года здесь проживали более 1 600 человек. Проект продолжает развиваться — новое жилье строят и постепенно заселяют.
В Калуше в Ивано-Франковской области для переселенцев обустраивают жилье в реконструированном здании бывшего детского сада. Речь идет о комплексе «Зирочка», который предусматривает создание 49 квартир с различной планировкой.
Проект реализует благотворительный фонд «Кохати», но сам комплекс принадлежит городской громаде. Фонд будет управлять им в течение 10 лет.
Жилье будет предоставляться в долгосрочную аренду: договор заключается на год с возможностью ежегодного продления. Жильцы должны будут оплачивать коммунальные услуги и сервисный платеж — в зависимости от жилья он составит от 1900 до 6700 гривен в месяц.
Комплекс планируется интегрировать в уже существующий микрорайон, без создания изолированного пространства. В проекте также предусмотрены общие общественные зоны для жильцов.
Сейчас объект находится на этапе ремонтно-строительных работ.
Благотворители уже имеют опыт реализации похожего проекта на 24 квартиры для переселенцев в Хмельницкой области.
В Белой Церкви реализуют пилотный проект жилья для переселенцев из Мариуполя. Его инициировал Мариупольский городской совет в сотрудничестве с Министерством развития общин и территорий.
Речь идет о создании целого жилого квартала — первого в Украине в рамках эксперимента по формированию фонда муниципального арендного жилья. Квартиры будут находиться в собственности громады, и их можно будет арендовать по ценам ниже рыночных. Часть жилья обещают предоставлять бесплатно — для наиболее уязвимых категорий переселенцев.
Первый этап предусматривает строительство квартала на тысячу квартир — он рассчитан примерно на три тысячи мариупольцев.
Помимо жилья, в проекте сразу закладывают и социальную инфраструктуру: детский сад, школу, амбулаторию, а также коммерческие помещения. Важная часть концепции — сохранение идентичности громады: в публичном пространстве планируют воссоздать символы Мариуполя, в частности инсталляцию Водонапорной башни и мемориальное пространство памяти защитников города.
Сейчас проект находится на этапе строительства.
Для переселенцев из Северскодонецка готовят жилищный проект сразу в двух громадах Львовщины — в Дрогобыче и Каменке-Бугской. Его реализуют в рамках сотрудничества между Минреинтеграции, Международной организацией по миграции (МОМ), а также Львовской и Луганской областными администрациями.
Проект предусматривает смешанное заселение: половину жилья планируют предоставить переселенцам из Северскодонецкой громады, 30% — выходцам из других регионов, а еще около 20% квартир передадут в собственность принимающих громад.
Жилье будет предоставляться в аренду с возможностью выкупа — такая модель разработана совместно с МОМ и предусматривает юридическое сопровождение организации. Критерии заселения определялись на основе социологического исследования: муниципалитет Северскодонецка учитывал потребности переселенцев, чтобы сформировать более гибкие условия доступа к жилью.
В рамках проекта планируется построить два девятиэтажных дома в Дрогобыче, а также комплекс быстровозводимого жилья в Каменце-Бугском — это дома на несколько семей.
Сейчас инициатива находится на этапе подготовки к строительству.
Полностью избежать стереотипов или предрассудков сложно. Даже в обычных городах часто существуют «ярлыки» в отношении отдельных районов — и они могут формироваться годами. Но, по словам эксперта урбанистической коалиции Ro3kvit Софии Бондарь, правильное планирование может существенно уменьшить эти риски — особенно если речь идет не об изолированных кварталах, а об открытых и смешанных средах.
Украина только начинает этот путь — и многие решения приходится искать буквально «с нуля». Юридические механизмы, модели управления, форматы сотрудничества между громадами — все это еще формируется.
«Это первый шаг, и многие механизмы только разрабатываются. Но важно хотя бы говорить об этом и внедрять гибкость в решения», — подытоживает городской планировщик София Бондарь.
Напомним, что владельцы разрушенного жилья могут не платить за некоторые коммунальные услуги. Президент Владимир Зеленский подписал закон, который это регулирует. Ранее отдельные управляющие могли начислять платежки для таких домов.